Leninginterest

Mindering leninginterest en de bijleen-overeenkomst

Als u eigenaar bent geworden van een eigen huis, kan dat een belastingprofijt voortbrengen omdat u de leninginterest en bepaalde uitgave in vermindering kunt brengen. U moet wel het quasi eigenwoning forfait bij uw loon meetellen. In deze bijdrage vindt u hierover meer inlichting. Vanaf u uw eigendom ontdoen en een recent eigen huis koopt, kan dat eventueel consequentie hebben voor de interestvermindering. Deze bijdrage zegt u meer over de bijleen-overeenkomst.

De bijleen-overeenkomst en leninginterest

Als u in 2006 uw eigen huis heeft verhandeld, kan u wellicht te doen krijgen met de quasi bijleen-overeenkomst. Dit wil zeggen dat uw leninginterest vermindering mogelijkerwijs verminderd is als er bij aanschaffing van uw nieuwe huis een meerwaarde bleek te zitten in uw oudere huis. Dikwijls is de omzetrendement van het oudere huis hoger dan de nog overblijvende tekortkoming voor het oudere huis; de meerwaarde. Als u deze meerwaarde niet volkomen gebruikt om het nieuwe huis te betalen, moet u wellicht voor de aanschaffing van dit huis een hogere lening aangaan. De interest over deze lening is dan niet compleet in vermindering te brengen. Enkel de interest over de lening van het aankoopbedrag verkleind met de meerwaarde mag worden afgehouden.

Illustratie bijleen-overeenkomst en leninginterest

Het aankooptarief van een nieuw huis is 300.000 euro. De aanschafkosten (de uitleveringsaccijns en het beloning van de ambtenaar en de bemiddelaar) zijn 27.000 euro. Het volkomen aankoopbedrag van het huis is dan 327.000 euro. Het verkooprendement van het oudere huis is 250.000 euro. De eigenwoning tekortkoming voor dit huis is op het ogenblik van afzet 175.000 euro. De meerwaarde is dan 75.000 euro. De eigenwoning tekortkoming voor het nieuwe huis is hoogstens 327.000 euro – 75.000 euro = 252.000 euro. In dit model is deze 252.000 euro de hoogste eigenwoning tekortkoming in box 1, waarvan u de interest kunt minderen. Het mogelijke intrestbedrag is een tekortkoming in box 3 (profijt uit opzij leggen en investeren) en de interest over dat part is niet in vermindering te brengen.

Opgelet!

De bijleen-overeenkomst geldt enkel in de toestand dat het huis uw hoofdverblijf is of wanneer u kortstondig 2 huizen bezit. Als u voor de 1ste maal een huis koopt, brengt de bijleen-overeenkomst niet tot een grens van uw vermindering.

Welke consequenties deze bijleen-overeenkomst voor u heeft, is onderworpen van uw positie:

• Uw nieuw huis is kostelijker dan uw ouder huis.
• Uw nieuw huis is voordeliger dan uw ouder huis.
• U schaft een nieuw huis aan alvorens de ouder huis is verhandeld.
• U schaft niet onmiddellijk een nieuw huis aan.

Uw nieuwe huis is kostelijker dan uw ouder huis

Als het nieuw huis kostelijker is dan de ouder huis, mag de tekortkoming niet meer zijn dan het aankoopbedrag min de meerwaarde. De meerwaarde of eigenwoning voorraad is de prijs dat ‘onvrijwillig’ dient worden gebruikt voor de aanschaffing van het eigen huis. De meerwaarde van het huis die u verhandelt wordt bijgevoegd aan de eigenwoning voorraad. Door de aanschaffing van het nieuwe huis neemt de eigenwoning voorraad af tot 0 euro.

Uw nieuw huis is voordeliger dan uw ouder huis

Als u een goedkoper huis aanschaft en uw ouder huis is meer dan 6 maanden uw hoofdverblijf geweest, dan mag u uitgaan van het niveau van de oude eigenwoning tekortkoming. De nieuwe eigenwoning tekortkoming is echter nimmer hoger dan het aanschafbedrag van het nieuwe huis of de afbetalingsregeling voor het nieuwe huis, als die lager is. De eigenwoning voorraad neemt in deze situatie af met het onderscheid tussen het aanschafbedrag en de eigenwoning tekortkoming voor het nieuwe huis. Hierdoor kan de eigenwoning voorraad compleet afvallen, maar ook (voor een stuk) in positie blijven. Daar het ouder huis meer kost dan het nieuwe huis, mag de eigenwoning tekortkoming hoogstens de oude eigenwoning tekortkoming zijn, maar niet meer dan het aanschafbedrag van het nieuwe huis.
De eigenwoning voorraad wordt verminderd met het onderscheid tussen het aanschafbedrag en de eigenwoning tekortkoming voor het nieuwe huis. De eigenwoning voorraad neemt af met de kosten die u terugbetaalt op uw eigenwoning tekortkoming. De eigenwoning voorraad neemt ook af met de kosten voor correctie en verzorging, als de volkomen uitgave hoger zijn dan 5.000 euro per jaar (voor fiscale compagnon 10.000 euro). Het maakt daarbij niet uit of u deze uitgaven uit eigen financiën vereffent. Als u er centen voor leent, kunt u alleen het mogelijke part van de hoofdsom dat hoger is dan uw eigenwoning voorraad, bij uw eigenwoning tekortkoming meetellen.

U schaft een nieuw huis aan alvorens u ouder huis verhandeld is

In het geval u in 2006 een nieuw huis aanschaft alvorens de ouder huis is verhandeld., kunnen tijdens 2006 en de 2 opvolgende jaren zowel het ouder als het nieuwe huis onder de eigenwoning overeenkomst terechtkomen. Bij het constateren van de eigenwoning tekortkoming van het nieuwe huis kunt u in deze situatie nog geen rekening houden met de meerwaarde van het ouder huis. Als u een hypotheek heeft aangegaan voor het nieuwe huis, mag u de complete afbetalingsregeling voor dit huis beschouwen als eigenwoning tekortkoming. Indien de ouder huis werd verhandeld of niet langer een eigen woning is, moet u er nog de meerwaarde bepalen en verzetten in een eigenwoning voorraad. De eigenwoning tekortkoming is vanaf dat ogenblik hoogstens het aanschafbedrag van het nieuwe eigen huis min de eigenwoning voorraad. Als het nieuwe huis goedkoper is dan de vorige huis, geldt de overeenkomst voor voordeliger huizen.

U schaft niet onmiddellijk een nieuw huis aan

Onmiddellijk nadat u het eigen huis verhandelt en onder andere naderhand in een huurhuis gaat huizen, heeft u niet langer een eigenwoning tekortkoming. De meerwaarde van het verhandelde huis wordt dan eigenwoning voorraad. Als u binnen 5 j na de afzet weer een huis aanschaft, telt de eigenwoning voorraad van het ouder huis mee bij het constateren van de hoogste eigenwoning tekortkoming waarover intrestvermindering beschikbaar is. De voorraad vervalt na 5 j.

About the Author

>